Como saber si una casa está al precio correcto (Parte 2)

Habiendo revisado las razones teóricas que eran necesarios explicar al menos someramente sobre las cuales los financistas basamos una decisión correcta de inversión o compra de bienes raíces, vamos ahora a lo que nos interesa, al grano: cómo puedo saber si el precio de una vivienda en la que estoy interesado es el “correcto”, el que refleja el valor intrínseco o económico?

 

Los analistas financieros y expertos en finanzas usamos frecuentemente un método algo sofisticado con proyecciones de flujos de caja basadas en el precio de la renta para estimar cuál debería ser ese precio teórico. Pero afortunadamente hay un pequeño truco o secreto profesional, que es una especie de atajo intelectual, y que normalmente genera un resultado similar o parecido al que arrojaría el uso de nuestros más sofisticados métodos financieros. No se necesita ser un gran experto para hacerlo y solamente entender estos principios que hemos discutido anteriormente y usar una muy simple pero efectiva formulita, la cual es usada por muy experimentados inversionistas con décadas de experiencia en bienes raíces. Esta es la fórmula:

 

Precio Teórico    

de la Propiedad: Precio de la Renta Mensual         X   factor (min.=150

                        de una propiedad igual o similar               máx.=180)

 

Expliquemos con un ejemplo real. Usaré como primer ejemplo una propiedad en una ciudad del área de la Bahía de San Francisco que ha sido golpeada por el problema de la ola de créditos tóxicos subprime: Richmond, California. Este es un muy buen ejemplo de lo que está pasando no solamente en California sino en todo el país en el caso de viviendas en los estratos socioeconómicos populosos, de menores ingresos y donde las viviendas tienen usualmente precios más bajos.

 

Tenemos el siguiente aviso real publicado en el famoso sitio de internet Craigslist:

 

$175,000 / 3br – Richmond New Homes For Sale (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-2wcaz-1137051624@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-23, 4:06PM PDT

Brand new homes for sale in North Richmond. All new construction. Each home features 3 bed/2.5 baths, master suite and fireplace in living room. Kitchens feature granite counters & SS appliances. Must see! Open House Sunday, April 26th 2-4pm or by appointment.

Contact Gary Lewis-Robinson of Community Housing Development Corporation – North Richmond @ 510-368-8098.

Filbert at 3rd (google map) (yahoo map)

PostingID: 1137051624

 

 

Uhmmm…  $ 175,000  por esta casa…supongamos que está interesado en comprar esta propiedad. Cómo saber si está al precio “correcto”? Bueno, primero ya sabe usted que es necesario hallar una propiedad igual o muy similar en esa misma zona (no más de una milla alrededor). Afortunadamente, existen dos muy similares (no iguales) propiedades a menos de 5 cuadras de la cas en cuestión. Miremos estos avisos también publicados en Craigslist en esa misma semana:

 

 

$1495 / 3br – 3bdr/2baths/SECTION 8 IS WELCOMED (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-dapeq-1141636974@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-26, 6:24PM PDT

3 bed/2 baths house.
The almost brand new house – it was build in 2005 year.
The house is approved for Section 8. So people who have vouchers for Section 8 are welcomed. In all bedrooms laminate floor installed.
The tile installed in the kitchen, the bathrooms, etc. Big kitchen; marble countertop in the kitchen installed. By the new regulations in the house installed the sprinkles system. There is a garage and a protected driveway where you can in addition park your car. The security system Brinks installed in the house. A sliding door from a master bedroom leads to the backyard. A washer, dryer, refrigerator, stove – installed in the house. This is a great house to live in.

Interested to see it inside – email me your phone number- I’ll call give you a call.

Thanks.

Grove at Fourth (google map) (yahoo map)

cats are OK – purrr

dogs are OK – wooof

PostingID: 1141636974

 

 

Noten que como habiamos comentado estas propiedades están ubicadas en una zona de bajos ingresos, el aviso dice por ejemplo que pueden aplicar a alquilar aquellos inquilinos que se acogen a la regulación conocida como Section 8 en California, básicamente alquileres “pseudo subsidiados”. Eso no invalida el análisis sino por el contrario, enfatiza el punto que tratamos de hacer aquí en este ejemplo.  A continuación tenemos otro aviso por una propiedad muy similar en la misma area de Richmond, CA, siempre cortesía de  Craigslist:

 

 

$1350 / 3br – house for rent N. Richmond (richmond / point / annex) (map)

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Reply to: hous-cqccc-1129891376@craigslist.org ^{[Errors when replying to ads?]}
Date: 2009-04-19, 11:36AM PDT

3bd. 2ba. 1 c.garage
all electric kitchen
legal security bars, locked gate
deposit neg. garbage paid
Section 8 OK
Call 510 303 6478

Silver Ave. at Truman& Fourth (google map) (yahoo map)

PostingID: 1129891376

 

 

Si ven en los mapas que están accesibles en los enlaces (links) incluidos, pueden comprobar que todas estas viviendas están muy cerca una de la otra.

 

Entonces, procediendo al cálculo usando nuestra formulita mágica:

 

Con la renta de $ 1495 al mes:

Precio “correcto” o valor teórico

de la casa en Filbert at Third  =  1495 x 150 = $ 224,250 (mínimo)

                                          =  1495 x 180 = $ 269,100 (máximo)

Con la renta de $ 1350 al mes:

Precio “correcto” o valor teórico

de la casa en Filbert at Third  =  1350 x 150 = $ 202,500 (mínimo)

                                          =  1350 x 180 = $ 243,000 (máximo)

 

Esto quiere decir que la casa en Filbert at Third  en la ciudad de Richmond, CA, que se está vendiendo a un precio de Mercado a fines de Abril del 2009 de $ 175,000  debería tener un valor teórico o “correcto” de al menos $ 202,500 (el más bajo de acuerdo a los dos calculos que hicimos arriba) o no más de $ 269,100 (el más alto de los dos calculos que hicimos). El valor teórico promedio debería haber sido de ($ 202,500 + $ 269,100) dividido entre 2 resulta  en = $ 235,800. En conclusion, según este análisis, esta casa es una buena oportunidad de compra porque el precio de venta actual de $ 175,000 es muy inferior a cualquiera de los valores teóricos, o, en otras palabras, desde el punto de vista de un comprador potencial o inquilino potencial, alquilar cualquiera de esas otras dos propiedades ofrecidas en renta no es una buena idea porque mejor sería comprar la casa en Filbert at Third  que está subvaluada. Todo esto, estrictamente desde el punto de vista financiero.

 

Esta es la manera en la cual usted puede evitar caer en un muy costoso error financiero y por el contrario maximizar su presupuesto y ganar capacidad de negociación en el proceso de la compra de su casa.

 

En nuestra siguiente entrada al blog haremos otro ejemplo, ahora más bien con una propiedad en un area donde recién se está empezando a sentir el impacto de la crisis inmobiliaria: Danville, California, donde resido. Esta es una zona de viviendas mucho más caras usualmente, debido a que los residentes tienen niveles de ingresos sumamente altos, con una población donde la mayoría tiene al menos grado de Bachillerato y empleos en sectores económicos de alto valor agregado. Y sin embargo, también ahí se está empezando a ver el mismo fenómeno de fuerte caída de precios. Los espero en una Dios mediante muy próxima oportunidad.

 

Un abrazo,

 

Hernán

Como saber si una casa está al precio correcto (Parte 1)

Mil disculpas amigos del blog por el aparente abandono. He tenido unas semanas bastante atareadas con trabajo, familia, un nuevo proyecto de consultoría y educación para empresarios Hispanos que tiene muchas perspectivas positivas, y buscando y revisando materiales de investigación para usar en la segunda parte de mi ensayo sobre el rol de los sindicatos en una recesión. Trataré sin embargo de ser más constante en postear entradas al blog.

Mientras termino de analizar mis materiales para la segunda parte del ensayo en cuestión, quisiera aprovechar para tocar un tema relacionado con bienes raices que he desarrollado en la radio y en la universidad donde dicto cátedra: como saber si una propiedad de bienes raices está valorizada al precio correcto, desde el punto de vista financiero, usando principios de economia y finanzas?

Para ello, necesitamos saber que, desde el punto de vista económico y financiero, una propiedad de bienes raices es un tipo de activo, vale decir, un recurso que tiene valor intrínseco porque puede generar un flujo de caja o efectivo sea por su venta o por su explotación en una actividad de negocios, en este caso por su alquiler.

El valor teórico de cualquier activo, de acuerdo a la teoría y prácticas económicas y de finanzas, está dado por el valor presente del flujo de efectivo que será generado por dicho activo, vale decir, el flujo de caja futuro descontado por una tasa de retorno, el costo de oportunidad o porcentaje de ganancia que compense al inversionista por la mayor o menor incertidumbre de recibir dichos dineros en el futuro y por la demora o prontitud con que se recibirán.

Para fines de valorizacion, entonces, el flujo de caja que puede potencialmente generar una propiedad, desde el punto de vista financiero, es el de la renta o alquiler que se puede cobrar por la misma. Entonces, el valor de una propiedad depende del monto de la renta o alquiler que esa propiedad puede generar.

Pero usted me puede decir, pero para que tanta complicación, acaso no ve usted el precio de la casa en el mercado y ese no es el valor?  Buena pregunta, pero Precio no es lo mismo que Valor para nosotros los analistas financieros. Para muestra, que mejor botón que referirlo a las tristes experiencias de millones de inversionista y “propietarios” (o expropietarios) que pagaron increíbles precios por viviendas y propiedades que ahora han caido inclusive en más de un 80% de dichos precios. Aparentemente, esos precios de mercado no eran realmente una representación real del valor de dichas propiedades. Eso quiere decir entonces que el precio “correcto”, desde esta perspectiva basada en principios financieros y económicos, es aquel que es similar al valor teórico, el cual a su vez se basa en el valor de mercado de las rentas o alquileres observados en el mercado.

Porqué la renta es la base correcta para obtener el valor (y por ende el precio teórico justo y correcto) para una propiedad? Porque la renta refleja en todo momento las expectativas de empleo e ingreso de la población económicamente activa de la región o área donde la propiedad se ubica. Las rentas reaccionan en forma bastante inmediata y directa ante variaciones en el tipo de empleo (si por ejemplo los trabajos en la zona requieren mayormente una educación avanzada y por tanto resultan en mayores ingresos) y en el nivel de empleo (a menor desempleo, las rentas tienden a subir, y viceversa). Por supuesto, es importante también el mayor o menor stock o inventario de propiedades en alquiler disponibles y la demanda que puediera existir, pero estos factores son bastante menos significativos y en todo caso subsidiarios a los dos primeros que mencionamos anteriormente.

Por ejemplo, las rentas en promedio en el corredor de la carretera US 101 entre Marin-San Francisco-Sillicon Valley son bastante mayores que en el resto del SF Bay Area (donde las rentas están en general un 35-40% más altas que en el resto del país): al menos un 25% del valor agregado económico de dicha subregión es generado por las industrias de alta tecnología, intensivas en mano de obra altisimamente calificada y remunerada, y donde más de un 60% de todos los empleados en esa subregión son calificados como “trabajadores del conocimiento”, ambos porcentajes muy superiores al promedio nacional o inclusive estatal. Alrededor de una tercera parte de las unidades familiares residentes en esa zona ganan un ingreso anual promedio de más de $ 100,000 que es más de un 60% superior al promedio nacional y estatal. Y es asimismo este corredor tecnológico el que ha mantenido al mes de Marzo del 2009 el menor nivel de desempleo de toda la region metropolitana del área de la Bahía, con un porcentaje promedio de un 9% comparados con más de un 10.5% para los otros condados de la Bahía, un 11.5% para California y ligeramente mayor al 8.5% para los Estados Unidos en medio de la Gran Recesion / Depresion actual.

Por lo anterior, las rentas casi no han cambiado en el ultimo año en dicha zona, según la empresa especialista Realfacts, que dice que en el primer trimestre del 2009 el precio del alquiler de una vivienda en San Francisco cayó apenas un 0.1% a $2,323 al mes, mientras que en San Jose las rentas cayeron un 1.5% a $ 1,545 al mes. Comparen estas cifras con el alquiler en la ciudad de Stockton, California, en el golpeado Valle de San Joaquín, epicentro original de la crisis de los foreclosures o embargos de viviendas, donde el ingreso promedio familiar es de unos $ 46,500 (menos de la mitad que en el Corredor Tecnológico de la US101) mientras el desempleo al mes de Marzo del 2009 ha alcanzado el 19.7%, más del doble de aquella región tecnológica del área de la Bahía. En Stockton, la renta promedio de una vivienda al cierre de Marzo del 2009 fue de solamente $ 862  y esta renta ha empezado a caer precipitadamente, a una tasa mayor al 4% desde mediados del 2008, cuando el desempleo empezó a acelerarse en dicha región del Norte de California.

Como he comentado en párrafos anteriores, hay otros factores que explican las variaciones existentes en rentas en lugares específicos, pero los dos factores fundamentales son caracteristicas de la estructura de la economia y tipos de trabajo en la región, y el consecuente nivel de ingreso de los trabajadores en dicha región.

En la Parte 2 de este artículo explicaremos con un ejemplo de la vida real como puede usted beneficiarse de este conocimiento tan importante que acaba de ganar, no se lo pierda.

ENSAYO: Los Sindicatos – Cuál es su rol en una Severa Recesión? (Parte 1)

Pues proteger trabajos, no? Podría ser la respuesta de los amables lectores de este blog. Y sin embargo, es eso lo que beneficiaría a la sociedad en general? Quizá, si somos atrevidos, deberíamos preguntar mejor, han sido los sindicatos beneficiosos para la sociedad en su conjunto, incluso en tiempos de bonanza?

 

El diario The Washington Post en su edición del 15 de Marzo nos trae este tema a colación a raíz de la propuesta de ley, el Acta llamada Employee Free Choice Act, Ley de la Libre Elección del Empleado, mediante la cual se procuraría otorgar una mayor facilidad de crear sindicatos en cualquier empresa del sector privado.

 

Ambos bandos, los grupos de intereses especiales de los sindicalizados como la AFL-CIO y SEIU, así como el de los empresarios, la U.S. Chamber of Commerce, presentaron sus argumentos a favor y en contra respectivamente. La mayor objeción se resume de esta manera: incentivar la creación de sindicatos en estos precisos momentos cuando el desempleo alcanza niveles históricos solamente causará aún mayor desempleo. A esto, se argumenta que por el contrario, una mayor sindicalización producirá un mayor nivel de ingreso de la clase trabajadora, incrementará el consumo y por tanto ayudará a reactivar la economía más rápidamente. Cuál de estas perspectivas suena más cercana a la verdad? Y esto es lo que nos lleva a nuestra aparentemente redundante pregunta.

 

Históricamente, los sindicatos en Estados Unidos tuvieron su momento de apogeo inmediatamente después de la Gran Depresión, cuando entre comienzos de los 30’s y comienzos de los 50’s el número de empleados sindicalizados en el sector privado alcanzó un pico del 36% del sector, el cual ha ido decayendo al dia de hoy hasta representar solo un 7.5% de esa masa laboral (y un 12.4% de todos los empleados, públicos y privados; obviamente existe una fuerte sindicalización en el sector público).

 

 

La economía Americana comenzó su mejor momento saliendo de la Segunda Guerra Mundial, aprovechando la virtual total destrucción de la infraestructura productiva principalmente en Europa y en mucho menor medida en Japón, más una serie de innovaciones y de nuevas tecnologías y el abaratamiento de productos duraderos de consumo, como el automobil, la televisión, etc., etc. Los productos industriales Americanos invadieron el mundo, generando un crecimiento de los sueldos y salarios de la clase media, la mayor parte empleada en estos vastos ingenios industriales empresariales. Esta prosperidad alcanzó hasta principios de los 70’s cuando el primer choque externo a la economía Americana desde la Segunda Guerra, el embargo árabe del petróleo, generó una severa recesión y sembró la semillita de una ideología y un ciclo económico problemáticos por venir: el Consenso de Washington y la Desregulación de la Finanzas, pero esa es otra historia para otro día.

 

Los sindicalistas gustan decir que fue el hecho que existieran sindicatos y que una gran proporción de la masa laboral fuera sindicalizada la razón principal de esta etapa tan positiva para la clase media Americana, plasmada en los altos niveles de ingreso. Dean Baker, el respetado economista Director del Center for Economic and Policy Research llega inclusive a argüir implícitamente en una nota publicada el 6 de Febrero del 2008 que el mayor grado de sindicalización tuvo mucho que ver con el alto y creciente nivel de productividad característico de esos años y por ende con los altos ingresos.

 

Sin embargo, en ese mismo documento del buen Dr. Baker señala que la productividad en USA (la cantidad de producción lograda con cierto nivel de recursos, particularmente horas de mano de obra) ha seguido creciendo, y en particular en la década de mediados de los 90’s a mediados de los 00’s, alcanzara de hecho niveles históricos. Esto parecería contradecir su argumento anterior ya que las mayores ganancias en productividad en Estados Unidos han ocurrido precisamente cuando el nivel de sindicalización ha sido el más bajo. Y el mismo Baker y otros economistas pro-sindicatos terminan reconociendo que la creciente globalización del comercio y la transferencia de fábricas y trabajos manufactureros desde Estados Unidos a Asia que se inició a fines de los 70’s tiene mucho que ver con la caída de los ingresos de los trabajadores Americanos.

 

El Dr. Baker no está solo en su pesar intelectual: la Dra. Paula Voos, prestigiosa economista laboral y profesora en la Escuela de Postgrado de Relaciones Laborales de Rutgers University, también pro-sindicalista, en su presentación ante el Senado el 10 de Marzo de este año reconoció, de acuerdo a un famoso estudio del Dr. Belman en 1992, que la productividad solamente se dá en situaciones donde existen positivas relaciones entre la administración de la empresa y los trabajadores, independientemente de si los trabajadores están sindicalizados o no.

 

Vale decir, dos de los más prominentes economistas que favorecen la sindicalización, reconocen que no existe en términos prácticos ninguna relación entre productividad y sindicalización, y por tanto es probablemente incorrecto inferir que la prosperidad y altos ingresos de la clase media trabajadora Americana durante aquellos años maravillosos entre la Segunda Guerra y mediados de los 70’s fue causada principalmente por los sindicatos, sino más bien por la ausencia de competencia por parte de empresas, trabajadores y mano de obra foráneas, la cual se hizo palpable a partir de fines de los 70’s, y, por supuesto, al alto grado de especialización y conocimientos de los trabajadores Americanos operando en esas industrias.

 

Durante ese extraordinario periodo de expansión económica, las empresas Americanas generaron ingentes utilidades por sus extraordinarias ventas y crecimiento en el mercado global, y ya que dependian del conocimiento especifico de sus obreros Americanos, a fin de atraerlos y mantenerlos en sus empresas (ningún empleador inteligente quiere perder un buen empleado) tenían que ofrecer, por presiones competitivas internas dentro de cada industria, paquetes de salarios y eventualmente también beneficios generosos, los cuales se convirtieron en característicos de las empresas industriales a nivel nacional.

 

Es entonces probable poner como hipótesis que este positivo proceso de crecimiento del ingreso real, y por tanto de la calidad de vida de la clase media trabajadora Americana se hubiera dado en similar medida en ausencia de un mayor protagonismo de los sindicatos, ya que simplemente era el reflejo del proceso de oferta y demanda laboral en una economía que por circunstancias diversas, se volvió la fuerza dominante global. Por ejemplo, las empresas Estadounidenses manufactureras, que generaron una gran parte de  estos empleos bien remunerados, operaron entre 1950 y 1975 al más alto nivel de capacidad instalada comparado con los años siguientes. La tasa de desempleo promedio en los Estados Unidos entre finales de la Segunda Guerra y mediados de los 70’s ha sido la más baja en la historia económica moderna de la nación (comparando con la tasa promedio de los últimos 30 años).

 

Esto sin embargo no explica en su totalidad el porqué el declive tan pronunciado del número de trabajadores sindicalizados en los Estados Unidos. Algunos expertos aducen que parte importante de esta reducción se asocia a la Ley Taft-Hartley Act de 1947, de carácter bastante restrictivo en términos de la habilidad de crear sindicatos. Pero la principal razón reside al parecer en la caída sustancial del empleo en sectores altamente sindicalizados que se produjo no solamente en Estados Unidos, sino en todos los 14 países más desarrollados del mundo, según el estudio de investigación del Dr. Visser del año 2006. Visser halló que el empleo en sectores altamente sindicalizados, como la industria automotriz en Estados Unidos, cayó fuertemente en todos estos países a partir de los 70’s.

 

Entonces, vemos que hay una variedad de factores que han afectado primero el poder de los sindicatos y su presencia en no solamente el mercado laboral Americano sino también en el de los países más desarrollados, y que al parecer la disminución del nivel de ingreso real de los trabajadores Americanos no es asociada a la progresiva “desaparición” de los sindicatos como de la globalización de la producción y por ende, de los mercados laborales. Pero aún no estamos listos para responder nuestra pregunta original y la más profunda, cuáles son las condiciones bajo las cuales el sindicalismo crea valor para la sociedad en su conjunto, en particular en tiempos de severa recesión? y para ello tenemos que ver muchos otros aspectos más en la Parte 2 de este Ensayo.

BANQUEROS TOXICOS INSTRUYEN A GEITHNER A QUE PAGUEMOS SUS CUENTAS – EL RESCATE DE CIERTOS BANCOS…CUAL ES EL TRUCO???

 

 

Caemos de rodillas y alzamos las manos al cielo

Nos agachamos ante los poderosos sin preguntar porque

Llenamos nuestros vasos con falsos orgullos

La clase dominante nos fuerza a pedir lo que nos venden

 

Bienvenidos a nuestra nueva guerra

Donde los ricos venden sus mentiras a los pobres

Morimos sin saber porque

Bienvenidos a nuestra nueva guerra

 

En un tiempo de desasosiego, en un tiempo de temor

Ponemos nuestra esperanza en los insinceros

Buscamos respuestas, mas nos dan desinformacion

Los que estan a cargo, siguen ganando en el marcador

 

Los poderosos y las elites usan disfraces sutiles

Ponen las reglas y a las clases dividen

Sus ojos despiadados se posan en el premio mayor

Y dejan a las masas por siempre envueltas en pobreza, crimen  y dolor  

 

Extracto de “Welcome to Our New War”, Banda: Story of the Year, Album: The Black Swan, 2008

 

 

 

A veces resulta difícil creer lo que uno ve con sus propios ojos. A veces resulta difícil creer lo que uno esta leyendo. Pero cuando uno analiza la situación con frialdad clinica, y cuando uno se despoja en la medida de lo humanamente posible de sesgos y de inclinaciones emocionales o ideologicas, entonces poquito a poco el conocimiento se abre paso y algo que se asemeja a la verdad termina mostrando su rostro, a veces sombrio, siempre desafiante.

 

Sobre todo cuando como ha sido costumbre mia, en mi afan de encontrar un camino correcto para nuestra economia, he hurgado en muchisimos lugares, buscando fuentes en quienes confiar y que sean analíticamente respetables.

 

Cuando usted se cruza con comentarios bastante duros de Premios Nobel de Economia como Paul Krugman y Joseph Stiglitz, asi como de  otros analistas respetados por haber sido entre los pocos que pronosticaron lo que esta ocurriendo con la economia Americana y mundial, como el buen Profesor Nouriel Roubini de New York University, y otros mas como el afamado asesor de grandes bancos internacionales y Profesor del London School of Economics, Willem Buiter, todos usando terminos bastantes descriptivos como “saqueo”, “robo”, “ilegalidad”, “inútil”, etcétera, en referencia al nuevo intento de rescate de ciertas entidades bancarias y financieras Americanas patrocinado por el inefable Secretario del Tesoro Americano Timothy “Turbotax” Geithner, usted tiene que pasar de la sorpresa a la investigación del porque estos senores expresan tamana desconfianza.

 

Las razones son muy simples, en resumen:

·         Cual Anti-Robin Hood, Geithner y su PPPIP (Public Private Partnertship Investment Program) usan un no muy simple de entender sistema (para las grandes mayorias) para entregar dinero del publico “casi” gratuito y casi “regalado” en el sentido que si las cosas salen mal para estos inversionistas privados, los inversionistas no perderian mas que una suma simbolica de dinero, a cambio del potencial de generar inmensas utilidades financieras en otras inversiones que ellos (o sus clientes) han hecho en bonos o deuda emitida por estos bancos. El público pierde inmensamente casi de arranque, mientras que estos muy especiales bancos (sus dueños, ejecutivos y particularmente sus grandes acreedores extranjeros) ganarian increíblemente.

·         En teoria, de cada $1 (Un Dólar) que se usaria para comprar los activos toxicos que estan causando problemas a los bancos, los inversionistas privados solamente tendrian que poner $ 0.07 (Siete Centavos de Dólar) porque el Sr. Geithner les va a dar un prestamo a nuestra cuenta sin obligación de devolucion si es que las cosas salen mal. De esta forma, ya que no tienen mucho que perder y muchisimo que ganar, los inversionistas tienen un incentivo para apostar y ofertar comprar al mayor valor posible en las subastas que se llevaran a cabo estos activos toxicos que actualmente en los mercados financieros se cotizan a solamente unos $ 0.30 (Treinta Centavos de Dólar).

·         Por qué estos inversionistas estarían inclusive dispuestos a perder en la subasta y sobrepagar por estos activos tóxicos? Porque este no es un rescate de estos ciertos bancos en sí, ni de los activos tóxicos en sí, sino de los acreedores, mayormente extranjeros, a quienes estos bancos deben Trillones de Dólares los cuales perderían una gran fracción del monto invertido, lo que pasaría si hiciéramos lo correcto y pusiéramos estas entidades financieras en bancarrota, liquidación y reventa a nuevos capitales privados, como debe ser. Como dicen o implican al menos 4 Premios Nobel de Economia (Krugman, Stiglitz, Phelps y Sen), y analistas independientes como Mish, Hussman, Calculated Risk, Yves y muchos otros en sus respectivos blogs, Geithner ha tomado la decisión (o fue instruído por ciertos banqueros) de forzar a nosotros, nuestros amigos, nuestros hijos y nuestros nietos, a la clase trabajadora media y pobre, la responsabilidad de pagar una deuda contractualmente hecha privadamente, entre empresarios/inversionistas privados, muchos de ellos extranjeros, sin participación alguna de funcionarios representando a los intereses del pueblo Americano. Por qué, bajo qué  justificación moral o legal nosotros, el pueblo, debe asumir el pago de deudas privadas de estos altos y corruptos fascistas financistas?

·         En la practica, sin embargo, puede ser aun peor, ya que nada en el texto del reglamento de este programa impide la colusion o “negociados”, o sea que por ejemplo Citibank a traves de un Fondo de Cobertura (Hedge Fund) haga una oferta de compra de activos toxicos de Bank of America, y que a su vez, previa puesta de acuerdo por cierto, porque estamos entre caballeros y amigos, Bank of America a traves de otro Fondo de Capital Privado (Private Equity Fund) oferte lo maximo posible por los activos toxicos de Citibank. Es tan hermoso esto que se me salen las lagrimas de la emocion ante tan sagaz muestra de inteligencia y astucia humanas.

·         Pero aun hay mas: nada impide que en el sumamente hipotetico y altamente improbable ejemplo que pongo (no, no, como podria pasar??) tanto Bank of America como Citibank den a su vez sendos prestamos sin obligación de retorno en caso de salir las cosas mal (non-recourse loan) a dichos fondos de inversion privados, con parte del dinero que les dimos del TARP, de los famosos $ 700 Billones. En tal caso, los inversionistas privados podrian apostar en este casino financiero con 100% fondos prestados SIN OBLIGACION DE RETORNO SI LAS COSAS SALEN MAL. Me pongo de pie y aplaudo y solamente imagino la envidia que Alanito Garcia hubiera sentido alla en los 80’s en Peru si hubiera podido poner algo asi en practica cuando intentaba estatizar (leer robar) la banca Peruana.

 

Tratemos de ser “optimistas” y preguntémonos si este programa podria de alguna forma ayudar a solucionar la crisis financiera y salir del hoyo económico creando una posible reactivación que favorezca al pueblo. La respuesta es NO por las siguientes razones:

1.    A pesar de la aparente bondad del programa, los verdaderamente astutos y honestos inversionistas se abstendran de participar porque existe inmensa desconfianza en el gobierno ya que, como se ha visto, los terminos de todos estos rescates se han cambiado una y otra vez, vale decir, no hay estabilidad juridica; quien se va a arriesgar en un entorno de tanta incertidumbre politica, sobretodo que ahora el pueblo aparentemente esta despertando? Por supuesto, para esos están los amigos de Geithner, como los fondos de administración de inversiones BLACKROCK y PIMCO, entre otros, quienes tienen muchisimo que perder (ellos mismos y sus grandes clientes) si es que los bonos representando deuda de estos ciertos bancos se vuelven humo o kaput!.

2.    Se estima que se necesitarian unos $ 200 Billones de capitales privados de inversion para poder comprar y retirar los aproximadamente $ 2 Trillones de activos toxicos que residen en los libros de los bancos, y según algunos estimados es casi el doble (Brad de Long, quien expreso su apoyo al programa solamente porque su amiga y colega de UC Berkeley, Christina Romer, es Directora del grupo de Asesores Economicos del Presidente Obama, dice que son hasta $4 Trillones, lo mismo que Roubini) Es literalmente imposible que los fondos de cobertura puedan poner tanto de su propio dinero de sus alicaidas arcas. Hey, pero si ponen dinero «prestado» que recibieron del bailout por el TARP gracias a nuestra generosidad, pues parece que ahí sí funcionaría, eh?

3.    El programa no va a causar la tan mentada reactivacion del credito, pues los bancos actuando en su propio interes de sobrevivencia, aún en caso de retirarse sustanciales cantidades de estos activos toxicos, y en un entorno deflacionario donde las acciones, bienes raices y otros valores siguen bajando de valor, y con un desempleo inmenso y creciente, no van a incrementar la actividad de prestamos. El programa no está realmente diseñado y no está conectado por ejemplo, para lidiar con el problema de los foreclosures o embargos.

4.    Finalmente, y este es un terrible aspecto de este programa, al usar al FDIC como garante y financista / prestatario en estas transacciones escandalosas, se incurre en la casi certeza que este fondo, el FDIC, cuya función única legalmente hablando es garantizar los depósitos de los ahorristas Americanos, está siendo fatalmente expuesto a insolvencia y quiebra ya que con toda probabilidad va a tener que terminar haciéndose de la propiedad de estos activos tóxicos que recibe como colateral (fianza) de los préstamos que va a entregar a estos inversionistas en este ilegal y fraudulento programa. 

 

Roubini cree que el programa puede ser exitoso en el sentido que, como estamos analizando, de no poder eliminar una parte sustancial de estos activos toxicos, entonces el gobierno Americano no tendra otro remedio que proceder a la toma y disolución ordenada de estos ciertos bancos, que es lo que se debería hacer ya de todas formas. Sin embargo, debo discrepar con esta optimista apreciación del buen y respetado Profesor, ya que como hemos visto hay diversas maneras de saltarse las reglas y sacarle la vuelta al programa, para beneficio de los inversionistas solamente. A nosotros, el pueblo, lo único que nos va a quedar es las manos llenas de papeles inservibles con muchos ceritos que no representan nada de valor.

 

Como dijo un analista el otro dia, nuestra unica esperanza (para quienes creemos en la justicia, el capitalismo y la libertad) es que como es evidente que este programa expone a sus participantes a potenciales acusaciones de fraude financiero, pues esto causara una cierta falta del necesario interes y volumen de actividad.

 

Sin embargo, y aquí es donde hay que senalar claramente en que lado de la cancha esta la pelotita, para que el pueblo prevalezca (casi de casualidad), los banqueros toxicos y sobre todo sus amiguitos inversionistas deben de tener tener terror a la perspectiva que las transacciones que se ejecuten bajo este programa sean de alcance y dominio publico, por ejemplo, si las transacciones de subasta y de donde viene el financiamiento de las mismas son colocadas en Internet para información visible de todos. Para alguien que baso su campana electoral en el uso de tecnologías de Internet y quien nos prometio a todos que usaria estas tecnologías para informarnos y decirnos siempre la verdad respecto al destino y uso de nuestro dinero, los fondos publicos de la nacion, no veo ninguna dificultad en lograr esto. 

 

Desgraciadamente, la falta de transparencia que ha caracterizado estos programas de rescate bancario desde Setiembre del 2008 no nos llena de mucha esperanza, y ha sido gracias  a la tarea de investigación de este servidor en la radio, tomando lo descubierto por fuentes Anglosajonas que yo traje primero a la comunidad radial Hispana, que algo a cuenta gotas se ha podido saber de estos entuertos.

 

Obama esta arriesgando demasiado capital politico en este tema, y solo deseo por el bien del pais que cualquiera sea su estrategia, se de cuenta del inmenso riesgo que un fallo de la misma podria significar para todos nosotros.

 

Un abrazo,

 

Hernan

 

 

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Bienvenidos a Libre de Deber

Hola como estan, soy Hernan Vargas, “El Perro de las Finanzas” como me bautizara un gran colaborador de origen Mexicano,  nuestro querido Oliver. Bueno, como anuncie en la radio 990 – 1010AM en el programa “Casas e Hipotecas” de mi querido amigo Guillermo Chavez (quien aun tiene la paciencia para seguir aguantando mis sandeces), aqui estoy de vuelta en internet, en la “blogosfera” como asi, un poco huachafamente como dicen en nuestro amado Peru,  se le llama a este asunto de tener una pagina web interactiva donde un autor “postea” o presenta unos articulos o notas para generar discusion e intercambio de opiniones en linea.

 

Les pido disculpas por la demora pero como habran notado, tuve que construir un sitio nuevo, pero eso esta  bien, me dio una excusa para pensar mejor sobre el contenido y el formato y otros detalles asociados con este medio. Espero poco a poco mejorar el nivel del contenido, incluyendo cosas que a mi me gusta hacer como audio con entrevistas y debates con invitados especiales (aun estoy aprendiendo como hacer podcasting) y eventualmente video.

 

Como ven, este es un proyecto bastante ambicioso y la razon que me anima a tratar de llevarlo a cabo es que, dentro de lo que he podido investigar, parece no existir un espacio en los medios de comunicación por Internet de habla Hispana en el mercado de Estados Unidos donde se presente de forma integral y con riguroso analisis, y en particular sin censura ni tapujos, la problemática economica, y financiera de los Estados Unidos y su inevitable profunda relacion con lo social y politico. Es mas, diria yo, con atrevimiento quiza desmedido, que espacios de tal naturaleza son muy limitados en los grandes medios de comunicación Hispanos radiales y televisivos en USA.

 

Tengo en ese sentido experiencia personal directa que me ha convencido que existe un casi sobrecogedor “respeto” a los juicios u otras medidas de represalia que las grandes corporaciones financieras y bancarias podrian realizar sobre estos medios masivos, lo que condicionaria aparentemente el grado de libertad  de expresión en estos medios, y por tanto la capacidad de hacer un programa de corte alternativo que llegue a las masas.

 

Estoy convencido que el pueblo Latino/Hispano, no solamente en el Norte de California donde resido, sino en toda Latino America veria con buenos ojos un programa de este corte, en particular el pueblo de origen mas humilde, con quienes yo he tenido ocasión de conversar; su capacidad de raciocinio y su interes en estos temas es muy grande. Para estos hombres y mujeres del pueblo, humildes quiza en grados y estudios academicos, pero galardonados por la sinceridad de su pensamiento, honestidad, sencillez y curiosidad intelectual, es que yo quiero dedicar especialmente este espacio de Internet.

 

El nombre que he elegido para este blog no es obviamente casualidad. Libre de Deber es una expresión que tiene varias connotaciones como sigue:

• Libre de Deber podria referirse a la actitud mas bien pasiva y conformista que el pueblo Americano en su mayoria parece haber adoptado respecto a sus lideres. La Democracia en ese sentido se ha limitado a votar de vez en cuando, y el porcentaje de votantes es historicamente muy bajo. Es una actitud descuidada que no hace mas que paradójicamente reforzar negativamente lo malo del sistema politico en Estados Unidos, el obsecuente bipartidismo.

    En este sentido, Libre de Deber es entonces algo que denota un retroceso, el rehusarse a participar activamente en el cambio y la construccion de una sociedad civil mejor para evitar mancharse con la contaminación del podrido sistema actual. Quisiera con este blog contribuir a promover un ferviente deseo y practica democratica en los Estados Unidos, a tomar posesion de lo que le pertenece, su destino, entusiasmar al pueblo en la tarea de ayudar al cambio y a la instauración de un nuevo orden mas justo, que procure, como dice la Declaracion de la Independencia Americana, la igualdad, el respeto a la vida, la libertad, y la obtención de la felicidad.

• Libre de Deber es tambien una referencia directa al tema de la amenaza que representan para los pueblos los sistemas financieros fuera de control. La historia de la humanidad esta repleta de crisis financieras dramaticas, como bien lo han ilustrado los doctores en Economia Rogoff y Reinhart. Todas estas crisis han tenido resoluciones muy severas y de larga duracion, afectando de manera desmesurada a las clases menos pudientes, incluyendo  la clase media. Las crisis mas pronunciadas son las que se generan por la descomunal acumulación de enormes deudas publicas y/o privadas, las cuales a la larga terminan siendo prácticamente impagables en los terminos originalmente establecidos.

 

    No me basta mas que recordar a mis amigos Latinoamericanos la infausta “Decada Perdida” de mediados de los ‘80s a ‘90s en Latinoamérica causada por el excesivo e improductivo endeudamiento externo de los gobiernos de turno (muchos de ellos dictaduras) con la complicidad o participacion directa de viejos conocidos como Citibank (entidad financiera que casi quiebra en gran parte por efecto de estos problemas).  No me queda duda que esta va a ser la resolucion final del problema que actualmente vivimos no solamente en Estados Unidos sino a nivel mundial.

 

    Libre de Deber entonces va a ser un instrumento de instrucción, para que la gente encuentre su camino de liberación personal, aprendiendo junto a nosotros cuales son los principios financieros y economicos correctos para trabajar con dinero prestado. Libre de Deber va a ser tambien en consecuencia un medio para poner valor a lo que verdaderamente tiene valor, usando un enfoque etico y moral que creo esta basado en los trabajos y el pensamiento originales de Adam Smith.

 

    Debo admitir tambien que mucho de mi énfasis en la inequivoca y estrecha conexión entre etica, economia,  finanzas y la libertad de las personas esta influenciado por los trabajos de Amartya Sen, Premio Nobel de Economia, y Peter Drucker, el guru de la ciencia gerencial y administrativa. Ambos con su trabajo directo “en la cancha” como se dice, me han mostrado que es posible tener un sistema economico de mercado, capitalista, para crear riqueza, y socialmente equilibrado para redistribuir y promover la equidad y la generacion de aun mas riqueza para toda la sociedad.

 

Les agradezco por su fina atención y los invito cordialmente a debatir, a hablar a “calzon quitao” como dicen en mi patria Peruana, a buscar la verdad, a criticar y a crear soluciones, y a pasar por supuesto un buen rato.

 

Un abrazo,

 

Hernan

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